부동산사기

부동산사기는 부동산 거래 과정에서 상대방을 기망하여 금전이나 재산상 이익을 편취하는 범죄입니다. 유형에 따라 형법 사기죄·배임죄가 적용되며, 피해액이 5억 원 이상이면 특경법이 적용됩니다.

• 사기죄 (형법 제347조) — 기망으로 보증금·계약금·매매대금을 편취한 경우. 계약 당시 기망 의도가 핵심
• 배임죄 (형법 제355조 제2항) — 중도금 수령 후 이중매매한 경우. 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 지위에서 임무 위배
• 업무상배임죄 (형법 제356조) — 공인중개사·부동산 관리인 등이 업무상 지위를 이용한 경우
• 특경법 사기·배임 (특경법 제3조) — 이득액 5억 원 이상인 경우 가중처벌 (3년 이상 유기징역)
• 유사수신행위법 — 부동산 투자에 원금보장을 약속하며 자금을 모집한 경우 경합 적용

• 피해자 수와 피해액 규모 (전세사기특별법 인정 여부)
• 조직적·계획적 범행 여부 (다수 피해자 대상)
• 피해 회복 여부 및 피해자와의 합의 여부
• 이득액 산정 — 반대급부 공제로 특경법 5억 기준 미만 주장 가능 여부
• 수사 초기에 범행을 인정하고 협조한 경우
• 형사처벌 전력이 없는 초범인 경우
• 경제적 어려움 등 범행에 이른 참작 사유

• 임대차 계약서·등기부등본·입금 확인서·대화 내역 등 증거를 즉시 확보하기
• 가해자 재산(부동산·예금 등)에 대한 가압류·가처분을 즉시 신청하기
• 형사 고소와 민사 손해배상 청구를 동시에 진행하기
• 다른 피해자를 확인하여 공동 고소로 이득액 합산 — 특경법 적용 및 수사 우선순위 높이기
• 임대차 계약 해지 통보와 보증금 반환 청구 내용증명 발송하기
• 전세사기 여부가 의심되면 전세사기피해자법상 피해자 인정 신청 검토하기

부동산사기로 수사를 받게 된 경우 핵심 방어 전략은 ① 계약 당시 이행 의사·능력이 실제로 있었음을 입증하거나, ② 이득액 산정 범위를 다투어 특경법 5억 기준 미만으로 낮추거나, ③ 피해 회복과 합의를 통해 집행유예를 도모하는 것입니다.

• 계약 당시 재산 상태·채무 현황·이행 의사를 객관적 자료로 정리하기
• 보증금 사용처 — 개인 용도 전용이 아닌 부동산 유지·관리 목적이었음을 입증하기
• 이득액 산정 — 반대급부(이미 반환한 보증금·유지 비용 등) 공제로 5억 미만 주장 검토하기
• 이중매매의 경우 중도금 수령 전후 시점을 명확히 파악하여 배임죄 적용 여부 검토하기
• 피해 회복과 피해자와의 합의를 최대한 신속하게 추진하기
• 경찰·검찰 조사 시 감정을 자제하고 사실에 기반하여 일관되게 진술하기